Exekuce nemovitosti je nástroj, kterým se zajistí vykonání soudního rozhodnutí. Velmi často se jedná o platební rozkaz, kdy dlužník (vlastník nemovitosti) nezaplatil věřiteli dluh, a exekuce nemovitosti je tak poslední (nebo jedinou účinnou) možností věřitele, jak dluh vymoci.
viz § 49
Výrok exekučního příkazu o prodeji zástavy musí rovněž obsahovat označení movité věci nebo nemovitosti, která má být prodána.
Exekuci lze provést prodejem zastavených nemovitostí, včetně zaplacení peněžité částky
Majetek, který je postižen exekučním příkazem, nesmí povinný převést na jiného, zatížit ho nebo s ním jinak nakládat. Právní úkon, kterým povinný porušil tuto povinnost, je neplatný.
Exekutor má při exekuce nemovitosti právo zjišťovat majetkové poměry dlužníka například u bank či finančních úřadů. Dále je oprávněn v případě exekuce majetku vstoupit do bytu, domu či kanceláře dlužníka za účelem soupisu majetku, a to dokonce i v nepřítomnosti dlužníka (asistence policie a zámečnické firmy). Exekutor sám zvolí postup ohledně exekuce nemovitosti, jak pohledávku vymoci, který potom sepíše v tzv. exekučním příkazu.
Případy exekucí nemovitostí
Do první skupiny exekuce majetku spadají menší dlužné částky, vzniklé například nezaplacením nějaké pokuty, penále u finančního úřadu, správy sociálního zabezpečení nebo zdravotní pojišťovny, dále neplacení nájemného či výživného. V tomto případě dlužník nedává v případě exekuce majetku souhlas s omezením vlastnického práva k jeho nemovitosti, ba mnohdy o něm dokonce ani neví.
Do druhé skupiny exekuce majetku patří větší částky, zejména hypoteční úvěry, provozní úvěry či klasické mimobankovní půjčky. V těchto případech exekuce nemovitosti naopak dlužník o vzniku omezení svého vlastnického práva k nemovitosti (většinou právem zástavním) ví a souhlasí s ním už při uzavírání úvěrové smlouvy, v níž se zavazuje, že za splacení úvěru či půjčky pro financování nemovitosti se zaručuje svou nemovitostí a případně lze dojít až k exekuci nemovitosti.
Pokud nemáte žádné dluhy, nedoplatky vůči orgánům státní správy a podobně, nemusíte se exekuce nemovitosti vůbec zabývat. Chcete-li mít jistotu, že vaše nemovitost je opravdu čistá a nemůže dojít k exekuce majetku, můžete si tuto informaci sami ověřit na příslušném listu vlastnictví. V části „C“ listu vlastnictví najdete omezení vlastnického práva, například zástavy, věcná břemena nebo právě nařízené exekuce nemovitosti.
Doporučujeme vždy kontrolovat úplný výpis z katastru nemovitostí.
Takový úplný výpis včetně nařízení exekuce majetku lze pořídit na katastrálním úřadu a dále na vybraných poštách či úřadech. Větší realitní kanceláře mají tzv. dálkový přístup na katastrální úřad, a mají tak k dispozici aktuální ucelené informace o jednotlivých nemovitostech a informací ohledně exekuce nemovitosti. Tato služba se dá využít v situaci, kdy uvažujeme o nákupu či prodeji nemovitosti a chceme mít jistotu, že na ni nebyla uvalena žádná exekuce nemovitosti.
Jakmile zjistíte, že vaše nemovitost již zatěžuje exekuce majetku, a že se blíží její prodej, obratem kontaktujte exekutora, který byl provedením exekuce nemovitosti pověřen. Jako účastník řízení exekuce majetku máte právo nahlížet do soudního spisu ohledně exekuce majetku, a být tak dobře informován o aktuální situaci a postupu exekuce nemovitosti. S nemovitostí ovšem v případě běžící exekuce majetku už nesmíte nijak nakládat, zejména ji bez souhlasu exekutora prodat.
Pokud se jedná o menší dlužnou částku, která zatěžuje exekuce nemovitosti je pochopitelně nejlepší ji okamžitě zaplatit. Exekutor pak na katastrální úřad obratem doručí usnesení o ukončení exekuce nemovitosti. Je však rozhodně dobré si na katastrálním úřadu ověřit, že toto usnesení o ukončení exekuce nemovitosti tam bylo opravdu doručeno.
Pokud dlužíme větší částku, kterou nejsme schopni zaplatit, dojde zřejmě v případě exekuce nemovitosti k prodeji nemovitosti, a to formou dražby. Nejprve se nemovitost, která je předmětem exekuce majetku, ocení znalcem, poté je vydáno usnesení o ceně, dále dražební vyhláška a nakonec v případě úspěšné dražby i usnesení o příklepu.
Exekutor má právo v případě exekuce majetku nemovitost prodat za cenu, která nemusí být tržní a v dané chvíli maximální. Prioritou exekutora při exekuci majetku je rychlé uspokojení pohledávky věřitele. Dlužník je až na druhém (posledním) místě. Dlužník navíc hradí veškeré náklady spojené s dražbou při exekuci nemovitosti.
Dražbě v případě exekuce nemovitosti můžeme předejít, najdeme-li si přímého zájemce o koupi naší nemovitosti sami. Musíme ovšem od exekutora získat jeho souhlas s prodejem nemovitosti tomuto zájemci. Dlužná částka je pak hrazena kupujícím přímo danému věřiteli a následně dochází k vyřízení prodeje nemovitosti. V této variantě odpadají náklady spojené s dražbou. Rovněž prodejní cena bývá obvykle vyšší a rozdíl mezi kupní cenou a dlužnou částkou zůstává nám, pokud naše dluhy nejsou samozřejmě vyšší než realizovaná prodejní cena nemovitosti při exekuci majetku. Lidově řečeno v tomto případě exekuce majetku nepřijdeme o všechno. Prodejem se splatí dluhy a zbytek peněz je náš.
Budete-li mít obavy, že vám hrozí problémy tohoto druhu exekuce nemovitosti, nebo již dokonce exekuční řízení započalo, začnete okamžitě jednat! Nepromarněte v případě exekuce majetku ani den. Obraťte se na právního zástupce popřípadě na zkušenou realitní kancelář, která má s řešením těchto situací exekuce majetku praxi.
Pokud má být exekuce nemovitostí, tak nemovitost musí být uvedena v exekučním příkazu.
