Jak získat hypotéku
Banky zjišťují vaši platební schopnost na základě posouzení vašich dosavadních příjmů (i více než dva roky zpětně) a vaše výdaje a závazky. Jinak posuzuje samozřejmě žádosti podnikatelů a jinak žádosti zaměstnanců.
Banka tedy posuzuje příjmy a výdaje nejen vaše, ale i všech členů domácnosti a spoludlužníků.
Pro doložení příjmů kromě osobních dokladů totožnosti (občanský průkaz, řidičák, pas) požaduje
U zaměstnanců
kopii mzdového listu nebo výplatní pásky za posledních šest měsíců až dva roky potvrzené zaměstnavatelem,
potvrzení zaměstnavatele o průměrném příjmu,
U podnikatelů
živnostenský list, koncese,
potvrzení správy sociálního zabezpečení a zdravotní pojišťovny o prováděných platbách ve prospěch těchto institucí,
přiznání k dani z příjmu fyzických osob za poslední dva roky potvrzené finančním úřadem,
Ostatní příjmy
v případě příjmů plynoucích z pronájmu nájemní smlouvu a vlastnický list k této nemovitosti
příjmy z kapitálového majetku (například cenné papíry) aj.
Pro účely doložení všech výdajů banka požaduje
smlouvu o dalším úvěru, půjčce, leasingu,
smlouvu o stavebním spoření, penzijním připojištění,
pojistné smlouvy, doklady o platbách pojistného (pojištění nemovitosti, domácnosti, životní, úrazové, vozidel a další)
doložení ostatních individuálních pravidelných výdajů (například rozhodnutí soudu o placení výživného),
doložení ostatních závazků (ručitelská prohlášení aj.).
Banka pak zjišťuje, kolik vám po zaplacení všech výdajů a splátky případné hypotéky bude zbývat z vašich příjmů. Obvykle vychází z toho, že by rodině měl zbýt více než 1,2 násobek životního minima. V praxi ale bývají přísnější a koeficient navyšují, protože počítají s obvyklým životním standardem. Přitom se vychází z příjmů všech dospělých členů rodiny (označují se jako spoludlužníci). Spoludlužníkem ale nemůže být osoba důchodového věku.
Banka tedy bude potřebovat mnoho dokumentů. Pečlivě si poznamenejte, které dokumenty jsou tedy důležité a v jaké formě, zda postačí pouhá kopie, notářsky ověřená kopie (poplatek 30 Kč) či originál písemnosti.
Mnoho žádostí bývá zamítnuto právě už ve fázi posuzování příjmů a výdajů. Svou roli zde může hrát mnoho faktorů. Zejména jde o dobrou platební morálku klienta. Všechny banky, finanční instituce, ale i poskytovatelé telefonických služeb, energetické, plynárenské, leasingové společnosti, poskytovatelé spotřebitelských půjček a jiní věřitelé zaznamenávají své včas nesplacené pohledávky do registru dlužníků. Vaše platební neserióznost tak může vážně ohrozit hypotéku.
Problémy vám může činit i pracovní smlouva uzavřená na dobu určitou, pokud nejde o druhou takovou smlouvu. Pokud totiž jde o první pracovní smlouvu, je pak rozhodující, jak dlouho pracujete, zda stále pracujete ve stejném oboru, kolik času zbývá do konce a zda o hypotéku žádáte ještě s někým.
Ve velmi komplikované situaci bývají podnikatelé, kteří uplatňují výdaje tzv. paušální částkou. Potom je jejich disponibilní příjem po odečtení takových výdajů poměrně malý a na požadovaný úvěr nedosáhnou. Přitom kdyby neuplatňovali výdaje paušálně, ale ve skutečné výši, sice by se jejich příjem po odečtení skutečných výdajů zvýšil, stálo by je to ale vysoké doplatky na dani při podání dodatečného přiznání. Zaměstnanec by se s tejným příjmem na takový úvěr dosáhl, podnikatel nikoliv.
Řešením v případě, že na úvěr nejsme schopni dosáhnout, je zapojit dalšího spoludlužníka, který má dostatečné příjmy. Jinou alternativou je využít tzv. hypotéku bez udání příjmů. Ta ale pokryje zhruba pouze 50 % hodnoty nemovitosti a bývá o 2 – 3 % dražší na úrocích oproti běžným hypotékám.
Pokud jsme prošli posouzením platební schopnosti, trvá banka na doložení dokladů k nemovitostem. Jedná se zejména o
nabývací titul k nemovitosti (kupní, darovací smlouva, rozhodnutí o vypořádání dědictví),
výpis z katastru nemovitostí (ne starší než 3 měsíce), poplatek činí 100 Kč,
snímek z katastrální mapy (ne starší než 1 rok),
odhad ceny nemovitosti (ne starší než 6 měsíců) ve dvou vyhotoveních dle požadavků banky (v řádech tisíců Kč),
pojistnou smlouva k nemovitosti,
dohodu nebo rozhodnutí soudu formou notářského zápisu v případě rozšíření či zúžení společného jmění manželů stanoveného zákonem
a další dokumenty pro varianty stavby nebo koupě a doklady k zastavované nemovitosti.
Banka poté dá klientovi příslib úvěru, ve kterém se zavazuje úvěr poskytnout, jak bude mít všechny potřebné dokumenty a zástavního práva (to se zanáší do katastru nemovitostí, poplatek za vklad zástavní smlouvy – 500 Kč).
Pokud se rozhodnete zpočátku ručit jinou nemovitostí, je to možné. Budete pak ale potřebovat dva odhady nemovitostí (stavěné nemovitosti a nemovitosti, kterou budete ručit), což vaše náklady opět navýší.