mHypotéka na vlastní kůži (první zkušenosti)
Written by Tom Hublek on March 11th, 2008
Před nějakou dobou jsem slíbil článek o mHypotéce, tak tady je. Chystám se tu popsat první zkušenosti s toutou hypotékou, kterou jsem si vzal na rekonstrukci rodinného domu.
V čem je mHypotéka zajímavá
Důvody proč jsem mHypotéku vzal vůbec v potaz jsou následující
flexibilní úroková sazba – velice zajímavá věc. Ve smlouvě máte garantovánu marži banky, která se připočte k ceně peněz na mezibankovním trhu (sazba PRIBOR 3M). Nevýhodou tedy je, že nevíte, kolik přesně budete platit a bude se to neustále měnit, výhodou je to že nemusíte analyzovat, jaká fixace je pro vás nejvýhodnější. Tato analýza je netriviální dokonce i pro samotné banky a ty tedy svoje úrokové sazby zatěžují tzv. prémií za riziko. Flexibilní úroková sazba je pro banku méně riziková a tak může počítat v průměru nižší marži. Tato sazba je z mého pohledu „férovější“ a pohodlnější než fixní sazby. To jestli bude levnější, to dneska nikdo neví, ale dá se to předpokládat (alespoň v dlouhém období). Pokud vás zajímají grafy PRIBOR 3M ve srovnání s dalšími makroekonomickými parametry, tak je najdete v tomto článku.
možnost předčasně splácet – mBank vás nepenalizuje za to, pokud ji splácíte více, dokonce můžete mHypotéku předčasně splatit i celou a to kdykoliv. Toto mi přijde jako férová nabídka.
mBilans – můj hypotéční poradce mi nebyl schopen přesně říct jak to funguje, neboť prý s tím nemá osobní zkušenost. Teoreticky to tedy funguje tak, že máte jakýsi podúčet k mKontu a na něj se přesouvají automaticky (pravděpodobně na základě nějakách vámi definovaných parametrů) přebytečné peníze z běžného účtu. Otázkou zůstává to, jestli můžete tuto automatiku vypnout a peníze přesouvat ručně. Osobně bych byl velice nerad, pokud by mi nějaký robot dělal chaos v zůstatku na běžném účtu. Z mého pohledu by běžný účet měl +/- pokrývat moje měsíční výdaje, a nic navíc. Nicméně pokud si „naspoříte“ nějaké peníze na mBilans účtu, můžete si pak vzít jako „úvěr s výhodnou úrokovou sazbou“. Zní to divně, ale je to tak…
nulový vstupní poplatek – pozor týká se jen nízkého Loan To Value. Pokud si berete LTV větší než 80 procent, platíte tzv. GAP insurance a ta může být vyšší než u ostatních bank.
nulový poplatek za vedení účtu – poplatek ostatních bank za vedení hypotéčního účtu ve výši 150 až 200 Kč měsíčně považuji za naprosto nehorázný a velice mi vadí. Znesnadňuje totiž porovnání úrokových sazeb, protože tento poplatek de facto zvyšuje skrytě úrokovou sazbu.
momentálně není vyžadováno životní pojištění – ne že by byla výhoda pokud ho nemáte, ale můžete si ho vyřídit nezávisle na bance a na výši, kterou považujete za rozumnou. Pokud vám např. bude zbývat splatit jen 200 000 Kč, životní pojištění už nemusí být tak významné (to se vždycky nějak splatí), můžete si dát pojistku např. jen na polovinu částky, apod. Jiné banky vás penalizují, pokud pojištění nemáte (od nich), případně pojištění vyžadují úplně.
nemusíte mít běžný účet u mBank – hodně ostatních bank vyžaduje (podle mě opět naprosto nesmyslně) abych u nich měl běžný účet, pokud si u nich beru hypotéku. Nejedná se vždy o nutnou podmínku, ale např. 0,1% penalizace v sazbě představuje celkem dost peněz.
běžný účet musíte mít a dokonce na něm musíte mít minimální zůstatek ve výši měsíční splátky. Naštěstí ale nemusíte platit za vedení účtu (alespoň zatím).
mHypotéka prakticky
Jednoznačnou nevýhodou mHypotéky je nedostatek obchodních míst. Momentálně si mHypotéku můžete vyřídit jen v Praze, Plzni a Brně. Tj. celou Moravu pokrývá Brněnské FC. Ostravské finanční centrum je v nedohlednu a tak jsem se rozhodl zažádat o mHypotéku v Brně a zkusit ji vyřídit na dálku.
A musím říct že to jde, ale vyžaduje to mimořádné nasazení jak žadatele tak hypotéčního poradce.
Standardně mBank vyžaduje minimálně dvě osobní navštěvy a to nejen vaše, ale i vaší manželky (což v našem případě znamená sbalit celý dětský cirkus, vzít si dva dny dovolené a vyrazit na výlet do Brna). Nehledě na náklady na telefon, na čas, kdy se musíte poradci připomínat (přece jenom klient klepající na dveře kanceláře a „virtuální“ klient, kterého poradce nikdy neviděl představuje jistý rozdíl), páčit z něho dodatečné informace apod.
Nicméně já si na svého poradce nemůžu stěžovat. Zpočátku komunikace sice drhla, ale nakonec jsme si vše vyříkali a teď už žádný problém nemám a můžu říct že mi dokonce vychází vstříc, nad rámec svých povinností. Docela obdivuju jeho pracovní dobu, neboť pracuje běžně od 900 do 1800 a často i déle.
Další drobnosti
Každá hypotéka představuje celkem dost papírování a zařizování a není tomu jinak ani u mHypotéky. Nezdá se mi že by toho u mBank bylo nějak extra navíc (i když např. výpis z katastru a snímek katastrální mapy si ostatní banky, se kterými jsem jednal, zajišťovaly samy). Seznam odhadců je ale opravdu solidní, minimálně dva byli přímo z Frenštátu.
Loan to value (LTV) – jedná se o mechanismus, kdy se podle rizikovosti hypotéky upravuje sazba. Pokud máte např. dům za 3 000 000 Kč a berete si hypotéku 1 500 000 Kč máte LTV 50%, a tedy nižsí sazbu. Riziko je pro banku evidentně nižší než když máte LTV 100%. Od LTV se odvíjí tzv. GAP Insurance, která od určité výše LTV zvyšuje (a na můj vkus docela dost) vstupní náklady hypotéky.